Τακτοποίηση Αυθαιρέτων
Η τακτοποίηση/νομιμοποίηση αυθαιρέτων είναι η διαδικασία κατά την οποία ένας αυθαίρετος χώρος, κτίσμα ή/και χρήση (που έχει ανεγερθεί χωρίς οικοδομική άδεια ή κατά παράβαση αυτής) μπορεί να νομιμοποιηθεί και να αποκτήσει νομική υπόσταση.
Η νομιμοποίηση ολοκληρώνεται με την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου ή του σχετικού παράβολου και είναι απαραίτητη για κάθε δικαιοπραξία εν ζωή (πώληση, γονική παροχή κ.α.) καθώς και για την καθόλα νόμιμη υπόσταση του ακινήτου.
Τί νοείται ως αυθαίρετο;
Αυθαίρετο νοείται κάθε κτίσμα ή κατασκευή που έχει ανεγερθεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή κατά παράβαση των όρων αυτής. Αυτή η παρανομία μπορεί να αφορά διάφορες πτυχές της οικοδομής, όπως τη θέση, τις διαστάσεις, το ύψος, τη χρήση ή ακόμα και την ποιότητα κατασκευής.
Πιο συγκεκριμένα μπορεί να υφίστανται οι εξής αυθαιρεσίες:
- Κατασκευή χωρίς οικοδομική άδεια: Αφορά κτίρια που έχουν ανεγερθεί εξ ολοκλήρου χωρίς την έκδοση οικοδομικής άδειας από τις αρμόδιες αρχές (π.χ. πολεοδομία).
- Παραβάσεις όρων οικοδομικής άδειας: Κατασκευές που έχουν γίνει κατά παράβαση της εγκεκριμένης οικοδομικής άδειας, π.χ., αυθαίρετη αλλαγή χρήσης (από κατοικία σε επαγγελματικό χώρο), υπέρβαση του επιτρεπόμενου ύψους ή επιφανείας, κατασκευή επιπλέον ορόφων, ημιυπαίθριων χώρων, ή άλλες μετατροπές που δεν επιτρέπονται από την άδεια.
- Παραβίαση χωροταξικών και πολεοδομικών κανονισμών: Κτίσματα που έχουν ανεγερθεί σε περιοχές όπου δεν επιτρέπεται η δόμηση (π.χ., προστατευόμενες ζώνες, δασικές εκτάσεις, αιγιαλός, αρχαιολογικοί χώροι).
- Αυθαίρετες προσθήκες σε νόμιμα κτίρια: Πρόκειται για προσθήκες ή αλλαγές σε υφιστάμενα κτίρια που δεν έχουν λάβει την απαραίτητη άδεια. Για παράδειγμα, η προσθήκη ενός επιπλέον ορόφου ή η μετατροπή ενός μπαλκονιού σε κλειστό χώρο.
Ποιες είναι οι επιπτώσεις ύπαρξης αυθαιρεσιών σε ένα ακίνητο;
Η ύπαρξη αυθαιρέτων σε ένα ακίνητο, μπορεί να έχει νομικές, οικονομικές και περιβαλλοντικές συνέπειες.
- Δεν μπορεί να τελεστή καμία δικαιοπραξία εν ζωή (πώληση, γονική παροχή κ.α.) για το εν λόγω ακίνητο.
- Ενδέχεται η διαταγή κατεδάφισης του ακινήτου.
- Απαιτείται η καταβολή προστίμων για τη νομιμοποίησή τους.
- Η αξία του ακινήτου μειώνεται έως και εκμηδενίζεται.
- Προκαλούν σοβαρές περιβαλλοντικές ζημιές όταν βρίσκονται σε προστατευόμενες περιοχές.
Πόσες και ποιες είναι οι κατηγορίες των αυθαιρέτων;
Οι αυθαίρετες κατασκευές κατηγοριοποιούνται σε διάφορες κατηγορίες, ανάλογα με το είδος της παρανομίας, τον χρόνο κατασκευής, και άλλες παραμέτρους. Σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο (Ν. 4495/2017), υπάρχουν 5 κύριες κατηγορίες αυθαιρέτων, οι οποίες καθορίζουν και τον τρόπο αντιμετώπισής τους (π.χ., το ύψος των προστίμων και τις δυνατότητες νομιμοποίησης).
Κατηγορία I
Σε αυτή την κατηγορία εντάσσονται αυθαίρετα κτίσματα και κατασκευές που έχουν ολοκληρωθεί πριν την 9η Ιουλίου 1975.
Η κατηγορία αυτή εξαιρείται οριστικά της κατεδάφισης μόνο με την καταβολή παράβολου και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου.
Κατηγορία II
Περιλαμβάνει αυθαίρετα κτίσματα και κατασκευές που κατασκευάστηκαν πριν την 1η Ιανουαρίου 1983.
Η κατηγορία αυτή εξαιρείται οριστικά της κατεδάφισης με την καταβολή του παράβολου και του ενιαίου ειδικού προστίμου και απαιτεί λιγότερα δικαιολογητικά σε σύγκριση με μεταγενέστερες αυθαίρετες κατασκευές.
Κατηγορία III
Εδώ εντάσσονται αυθαίρετες κατασκευές με μικρές πολεοδομικές παραβάσεις που εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση με την καταβολή μόνο παράβολου και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου.
Στην κατηγορία αυτή και σύμφωνα με το άρθρο 96 του Ν. 4495/2017 υπάγονται οι παρακάτω παραβάσεις:
- μείωση του ποσοστού της υποχρεωτικής φύτευσης του ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου έως είκοσι τις εκατό (20%),
- προσθήκη μόνωσης εξωτερικά στις όψεις,
- αλλαγή των διαστάσεων των εξωστών που προκαλεί υπέρβαση της επιφανείας τους έως είκοσι τις εκατό (20%). Συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης και ανοικτοί εξώστες που υπέρκεινται του κοινόχρηστου χώρου της πόλης, εφόσον εξασφαλίζεται κάτω από την επιφάνειά τους καθαρό ελεύθερο ύψος τουλάχιστον τριών (3) μέτρων,
- αλλαγή των διαστάσεων των ανοιγμάτων και μετατόπιση αυτών,ω
κατασκευή πέρκγολας έως (50) τ.μ. σύμφωνα με την παρ. 60 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79),
στστ) φύτευση υποχρεωτικής υπαίθριας θέσης στάθμευσης,
- δεξαμενές αποχέτευσης στεγανές ή απορροφητικές, καθώς και δεξαμενές νερού,
- οικίσκοι που καλύπτουν αντλητικές εγκαταστάσεις, εφόσον έχουν τις συγκεκριμένες διαστάσεις που ορίζει το π.δ. της 24ης.5.1985 (Δ΄270). Για την εν λόγω περίπτωση δεν απαιτείται καταβολή παραβόλου,
- εργασίες διαμόρφωσης εδάφους ύψους έως 1,00 μέτρο,
- υπέρβαση περιτοίχισης ύψους έως 1,00 μέτρο για κατοικίες και 2,00 μέτρα για βιομηχανίες και ειδικά κτίρια,
- υπέρβαση νομίμου ύψους καμινάδας έως 1,50 μέτρο, και πέργκολας ύψους έως τέσσερα (4) μέτρα για ξενοδοχειακές μονάδες και τουριστικά καταλύματα,
- αποθήκη μέγιστης επιφάνειας 15 τ.μ. και ύψους έως 2,50 μέτρα,
- υπέρβαση ύψους των επαγγελματικών, βιομηχανικών, βιοτεχνικών και αγροτικών αποθηκών έως είκοσι τοις εκατό (20%)του ύψους που προβλέπεται στην οικοδομική άδεια,
- αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση, εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις, ή αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και με την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους. Επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση των οριζομένων στην παράγραφο 10 του άρθρου 42 η ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας με τις μελέτες του υφισταμένου κτιρίου, προκειμένου να εκδοθεί η ταυτότητα κτιρίου,
- αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας έως πέντε τοις εκατό (5%) και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του ποσοστού πέντε τοις εκατό (5%) και κατά παρέκκλιση των περιπτώσεων α΄, β΄ και γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 89,
- παραβάσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού, ο οποίος εγκρίθηκε με την 3046/304/30-1/3.2.1989 απόφαση του Αναπληρωτή Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (Δ΄ 59). Για τις παραβάσεις αυτές γίνεται ειδική μνεία στις βεβαιώσεις των μηχανικών, κατά την τεχνική έκθεση,
- πρόχειρες και προσωρινές κατασκευές από πανί, νάϋλον ή άλλα ευτελή υλικά που χρησιμοποιούνται για αυτοστέγαση ή για προσωρινή αποθήκευση υλικών και προϊόντων εμπορίου σε βιομηχανικά και βιοτεχνικά κτίρια με νόμιμη άδεια,
- πρόχειρες ξύλινες κατασκευές βοηθητικής χρήσης έως 8 τ.μ. και μεγίστου ύψους 2,50 μέτρων, που τοποθετούνται στον ακάλυπτο χώρο.
Κατηγορία IV
Στην παρούσα κατηγορία υπάγονται περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης μετά τις 01.01.1983 εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια και εφόσον αυτά δεν βρίσκονται εντός προκηπίου.
Εδώ η επιβολή κυρώσεων αναστέλλεται για 30 χρόνια με την καταβολή του σχετικού παράβολου και του ενιαίου ειδικού προστίμου και γίνεται οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση μετά την συμπλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου.
Κατηγορία V
Εδώ υπάγονται κτίρια με σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις.
Για τις αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης της παρούσας κατηγορίας αναστέλλεται για τριάντα (30) έτη η επιβολή κυρώσεων, και επιτρέπεται η μεταβίβαση και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτών μετά την υπαγωγή στις διατάξεις του ισχύοντος νόμου, την καταβολή του σχετικού παράβολου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου. Οι κατασκευές αυτές μπορεί να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης με την αντιστοίχιση ίσου με την υπέρβαση τους Τίτλου Σ.Δ., μέσω της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων, εφόσον βρίσκονται εντός Π.Α.Ε.Σ.
Ποια είναι η διαδικασία ρύθμισης των αυθαιρέτων;
Η διαδικασία που ακολουθείται προκειμένου να ολοκληρωθεί ορθά η νομιμοποίηση των αυθαιρεσιών ενός ακινήτου είναι η εξής:
- Αρχικά, και σε περίπτωση που δεν υπάρχουν από τον ιδιοκτήτη τα απαραίτητα από την πολεοδομία έγγραφα (στέλεχος οικοδομικής άδειας, κατόψεις, όψεις, τομές, τοπογραφικό διάγραμμα κάλυψης), μπορούμε να αναλάβουμε εμείς τη συλλογή τους από το αρμόδιο για το ακίνητο Πολεοδομικό γραφείο.
- Προγραμματίζουμε αυτοψία στο ακίνητο, όπου γίνεται λεπτομερής επιμέτρηση του ακινήτου και των αυθαιρεσιών του και λαμβάνονται οι απαραίτητες φωτογραφίες.
- Ακολουθεί η καταμέτρηση των πολεοδομικών παραβάσεων – αυθαιρεσιών.
- Ανευρίσκεται η καλύτερη δυνατή αντιμετώπιση των υπαρχόντων αυθαιρεσιών του ακινήτου με σκοπό την απομείωση των προστίμων.
- Υπολογίζεται το επιβαλλόμενο πρόστιμο στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ.
- Γίνεται η πληρωμή του σχετικού παράβολου και του προστίμου.
- Εκπονούνται η μελέτη, η τεχνική έκθεση, τα σχέδια, το Δελτίο Δομικής Τρωτότητας κ.λπ. του αυθαιρέτου.
- Η διαδικασία οριστικοποιείται με την ανάρτηση των απαραίτητων δικαιολογητικών στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ από εμάς και την αποπληρωμή του ενιαίου ειδικού προστίμου.
- Παράδοση όλων των δικαιολογητικών στον υπεύθυνο του ακινήτου.
Ποια είναι τα απαραίτητα δικαιολογητικά;
Τα απαραίτητα έγγραφα που θα πρέπει ο ιδιοκτήτης να προσκομίσει, ώστε ο μηχανικός να μπορέσει να προχωρήσει στην τακτοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων σε ένα ακίνητο είναι τα εξής:
- Συμβόλαιο ιδιοκτησίας.
- Στέλεχος οικοδομικής άδειας.
- Κατόψεις, όψεις & τομές (αρχιτεκτονικά σχέδια).
- Τοπογραφικό διάγραμμα κάλυψης του ακινήτου.
Επικοινωνία
Εάν έχετε αυθαίρετες κατασκευές και χρειάζεστε επαγγελματική βοήθεια για την τακτοποίησή τους, επικοινωνήστε μαζί μας σήμερα! Το γραφείο μας διαθέτει την εμπειρία και την τεχνογνωσία για να σας καθοδηγήσει σε κάθε βήμα της διαδικασίας, εξασφαλίζοντας τη συμμόρφωση με τη νομοθεσία και την προστασία της περιουσίας σας.